Nel 2024 il Tribunale di Roma si è espresso su un tema che interessa sia i proprietari, sia gli operatori del settore turistico: la durata minima dei contratti di locazione di immobili che il conduttore intende adibire a case vacanze e affittacamere.
La questione è semplice solo in apparenza: vale il classico 4+4 previsto per le locazioni abitative o si applicano regole diverse?
IL CASO PRATICO DI CUI SI E’ OCCUPATO IL TRIBUNALE.
Una ditta conduttrice di due immobili adibiti a casa vacanze, alla scadenza del secondo quadriennio, riceve la disdetta dalla società proprietaria. La ditta, contestando l’applicazione del 4+4 abitativo, chiede al Tribunale di affermare che il rapporto è riconducibile alla disciplina delle locazioni alberghiere, quindi con durata minima 9+9. La proprietà, dal canto suo, sostiene che la richiesta è infondata, perché non si tratta di attività alberghiera.
COSA PREVEDE LA LEGGE.
Per comprendere il ragionamento logico-giuridico fatto dal Tribunale di Roma, è determinante conoscere le principali regole previste dalla Legge 392/1978 che, a seconda della destinazione dell’immobile, determinano la durata delle locazioni immobiliari:
– uso abitativo: almeno 4 anni
art. 1: “La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni”
– attività commerciali: almeno 6 anni
art. 27, comma 1: “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico”
– attività alberghiere o assimilate: almeno 9 anni
art. 27, comma 3: “La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile”.
Se il contratto stabilisce una durata inferiore, la clausola è nulla e si applica la durata prevista dalla legge per il tipo di locazione a cui l’immobile è effettivamente adibito.
art. 79: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto”
art. 27, comma 4: “Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti”
LA DECISIONE DEL TRIBUNALE NEL CASO SPECIFICO.
- Non è attività assimilabile a quella alberghiera in considerazione delle dimensioni ridotte e della scarsa incidenza dei servizi accessori che caratterizzano l’attività di case vacanza, esercitata dalla ditta conduttrice.
- È, invece, una locazione commerciale perché tale attività consiste nella messa a disposizione di alloggi ammobiliati, provvisti di dotazioni di acqua e luce, per periodi più o meno brevi, a fronte di un corrispettivo.
Il Tribunale di Roma, pertanto, ha dichiarato la nullità della clausola che prevedeva una durata contrattuale di 4+4 anni, con conseguente applicazione della maggiore durata minima richiesta dalla legge per le locazioni commerciali, cioè 6 anni con rinnovo automatico per ulteriori 6 anni.
IMPLICAZIONI PRATICHE.
Questa sentenza evidenzia almeno due aspetti cruciali per chi stipula un contratto di locazione “4+4” nonostante l’immobile sia destinato ad essere adibito dal conduttore a casa vacanze.
Per il proprietario-locatore, tra i principali rischi vi sono l’impossibilità di rinegoziare il contratto (incluso l’aumento del canone) alla scadenza del secondo quadriennio o comunque di riottenere la disponibilità dell’immobile (per utilizzarlo personalmente o per affittarlo ad altri a migliori condizioni), oltre all’incertezza ed al disagio conseguenti alle azioni legali avviate dal conduttore per prolungare forzatamente la durata del contratto.
Per l’impresa o la società conduttrice, basare il periodo di disponibilità dell’immobile su contratti che non assicurano una durata certa, non è una strategia sostenibile, non potendo escludersi che un altro giudice decida in modo diverso. Senza contare che i costi per far valere la nullità possono superare quelli di un’adeguata consulenza preventiva, per definire al meglio ogni singola clausola del contratto di locazione.
Riconoscere ed evitare clausole in contrasto con la legge significa ridurre il rischio di contenziosi, incertezze e spese inutili. Prima di firmare un contratto che vincola le parti per anni, è fondamentale affidarsi a professionisti qualificati in grado di costruire soluzioni giuridiche solide, evitando sprechi di tempo e denaro.
