LA QUESTIONE: CEDOLARE SECCA E CONTRATTI CON IMPRESE E PROFESSIONISTI.
La questione è nota: l’art. 3, comma 6, del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 esclude l’applicazione della cedolare secca in caso di locazioni effettuate “nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni”.
Da oltre un decennio, però, si discute se tale esclusione debba riferirsi solo al locatore oppure anche al conduttore.
L’Agenzia delle Entrate ha sempre adottato un’interpretazione ampia della normativa, sostenendo che la cedolare secca deve essere esclusa anche per i contratti in cui il conduttore è un imprenditore o un professionista. E ciò, pure quando il locatore sia un privato e l’uso dell’immobile sia abitativo.
LA POSIZIONE – ORAMAI NON PIU’ ISOLATA – DELLA CASSAZIONE.
Già nel maggio 2024, la Cassazione aveva accolto il ricorso di un locatore privato che, avendo affittato l’immobile a una società per finalità abitative dei propri dipendenti, aveva optato per la cedolare secca (avevamo approfondito l’argomento in questa news https://www.studioilp.it/cedolare-secca-e-locazioni-abitative-tra-privati-e-imprese/)
Ciononostante, l’Agenzia delle Entrate, qualificando quella decisione della Suprema Corte come un “parere isolato”, ha continuato a contestare l’applicabilità della cedolare secca quando il conduttore è una impresa o un professionista, esponendo i contribuenti a pesanti accertamenti fiscali e lunghi contenziosi tributari.
Ora, con due recenti decisioni, sostanzialmente ‘gemelle’, del 7 maggio 2025 (nn. 12076 e 12079), la Corte di Cassazione ha confermato la propria linea e ribadito quella posizione, espressa nel 2024, che per l’Agenzia delle Entrate, era da considerarsi ‘isolata’.
Ecco il principio di diritto: “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni“.
I PASSAGGI CHIAVE DELLE DUE DECISIONI GEMELLE.
Il divieto soggettivo si riferisce solo al locatore, non al conduttore.
L’uso abitativo dell’immobile resta condizione necessaria.
L’art. 3, comma 6-bis del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, con cui l’Agenzia ha provato a giustificare la propria interpretazione, non limita l’applicabilità della cedolare secca ai contratti con imprese e professionisti.
Piuttosto, l’art. 3, comma 6-bis, disciplina la diversa ipotesi in cui il locatore può optare per la cedolare secca, non in base al contratto ‘madre’ con conduttori cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro (che potrebbe anche non essere ad uso abitativo), ma in ragione della successiva stipula di contratti di sub-locazione ad uso abitativo con studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.
COSA SIGNIFICA PER I PRIVATI CHE INTENDONO LOCARE I PROPRI IMMOBILI A IMPRESE.
Per chi affitta a imprese o professionisti per esigenze abitative (alloggi per dipendenti, dirigenti, ecc.), queste sentenze costituiscono un concreto cambio di scenario.
Il messaggio della Cassazione è chiaro: se l’uso dell’immobile è abitativo, non si può negare la cedolare secca solo perché il conduttore è una impresa o un professionista.
In altre parole, quello che oramai è un orientamento giurisprudenziale, espresso dalla Suprema Corte, conferma chiaramente che l’interpretazione limitativa dell’Agenzia delle Entrate non ha fondamento normativo ed è incompatibile con il principio di legalità tributaria.
CONSIDERAZIONI FINALI.
La posizione della Cassazione, a questo punto, è chiara ed incontestabile.
Per i locatori privati che intendono affittare immobili abitativi a imprese o professionisti, queste pronunce offrono un’importante opportunità fiscale, ma richiedono anche la capacità trovare soluzioni efficaci nella gestione contrattuale.
Restano, infatti, ostacoli pratici, tra cui:
• la persistente incompatibilità dei programmi software adottati dall’Agenzia delle Entrate per registrare contratti con imprese, che non prevedono l’opzione per la cedolare secca;
• l’incertezza su eventuali recuperi d’imposta già notificati o in via di definizione.
Come Avvocato degli Investimenti Immobiliari, il mio consiglio è di analizzare con attenzione ogni singola situazione e capire come gestire efficacemente il rapporto contrattuale, anche nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, con il supporto di professionisti esperti.
