È molto frequente, nella pratica, l’utilizzo, per l’esercizio di attività ricettive, di unità immobiliari, naturalmente di proprietà esclusiva, però comprese in edifici condominiali.
Ciò accade, nella maggior parte dei casi, per bed and breakfast, affittacamere, guest houseed in generale per attività di modeste dimensioni. Ma non è raro, specialmente nelle zone centrali di grandi città, trovare uno o più piani di edifici adibiti ad albergo o residence.
In tutti questi casi, chi esercita l’attività ricettiva deve ‘fare i conti’ con i limiti, più o meno ampi, che i regolamenti condominiali impongono all’utilizzo anche delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Molte volte, infatti, i regolamenti condominiali contengono clausole che vietano ai condomini di adibire le loro unità immobiliari, più o meno grandi che siano, a determinate attività, generalmente quelle che prevedono l’accesso del pubblico, o quelle di tipo sanitario, oppure che siano per loro natura rumorose.
Tra tali attività vietate, il più delle volte, sono incluse tutte od alcune delle c.d. strutture ricettive.
In questo articolo, lasciando da parte il tema della validità di simili clausole (che, in quanto costituenti servitù, richiedono necessariamente il carattere contrattuale del regolamento di condominio), vediamo come le sentenze dei giudici di merito e della Cassazione, in concreto, interpretano la portata e l’estensione dei suddetti divieti.
Nessuna questione si pone, ovviamente, quando la clausola di divieto fa riferimento, in modo generale, ad ogni attività ricettiva. In tal caso, infatti, non v’è dubbio che sia precluso adibire l’unità immobiliare a qualunque tipo di struttura, alberghiera od extralberghiera che sia.
Diverso, però, è il caso in cui – come spesso avviene, soprattutto quando il regolamento condominiale non è di recente redazione (il che accade sovente qualora si tratti di edifici ubicati nei centri storici e/o di risalente costruzione) – la clausola faccia specifico riferimento a determinati tipi di struttura ricettiva, omettendo di menzionarne altre.
A titolo di esempio, riporto qui (in forma anonima) una clausola condominiale che mi è capitato di esaminare:
Qui, si parla espressamente di locanda o pensione, quindi non di bed and breakfast, affittacamere, affitto breve o altro tipo di struttura ricettiva.
Come deve interpretarsi il divieto contenuto in questa clausola?
Secondo un certo orientamento, anche abbastanza recente, della Corte di Cassazione, “il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengono determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate” (così: Cass. Civ., Sez. II, 30 maggio 2023, n. 15222).
In altra precedente pronuncia, la stessa Cassazione aveva addirittura precisato come “non possa prescindersi dall’univocità delle espressioni letterali utilizzate, dovendosi in linea di principio rifuggire da interpretazioni di carattere estensivo” (così: Cass. Civ., Sez. II, 20 ottobre 2016, n. 21307).
Alla luce di quell’orientamento giurisprudenziale, si dovrebbe ritenere che i divieti contenuti nella clausola in esame debbano essere ‘letti’ in senso restrittivo: se si parla di locanda o pensione, le attività non consentite dovrebbero essere solo quelle riconducibili alle categorie del genere albergo e non anche alle strutture ricettive c.d. extralberghiere, quali sono, appunto, la casa vacanze, il bed and breakfast o l’affitto breve.
Ma le sentenze più recenti, della Corte di Appello e del Tribunale di Roma, oltre che della stessa Corte di Cassazione, vanno in senso contrarie:
- C. App. Roma, Sez. II Civ., n. 5352 del 25 luglio 2023, secondo cui “non vi è dubbio che lo svolgimento di un’attività di bed & breakfast, in ragione del continuo afflusso di utenti, da reputarsi costante soprattutto in una città a fortissima vocazione turistica come Roma, sia in grado di compromettere la normale tranquillità della compagine condominiale; inoltre, tale attività, da reputarsi – come già detto – ontologicamente sovrapponibile a quelle di servizio alberghiero e di affittacamere (nonché a quella di “pensione”, espressamente indicate dall’art. 16 del regolamento), risulta incompatibile con la destinazione ad uso abitativo”;
- Cass. Civ., Sez. II, n. 2770 del 4 febbraio 2025, in base alla quale l’interpretazione secondo cui il divieto contenuto, in un regolamento condominiale, di destinare le unità immobiliari a “casa di alloggio“, impedisce anche l’esercizio dell’attività di bed and breakfast,“non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini”, in quanto “i bed and breakfast sono, secondo comune accezione, strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l’appunto “alloggio” (e prima colazione) utilizzando parti della stessa unità immobiliare”;
- Trib. Roma 27 gennaio 2025, n. 1527, secondo cui la dizione “case di alloggio”, addirittura, “va oggi interpretata nel senso che non è consentita l’utilizzazione degli immobili per attività ricettive a qualunque titolo, cioè affittacamere, albergo, B&B”.
Come si vede, dunque, l’orientamento dei Giudici, di ogni ordine e grado, va oggi nel senso di una ampia portata dei divieti imposti dai regolamenti condominiali.
Pertanto, prima di intraprendere l’esercizio di attività ricettive in ambito condominiale, occorre porre massima attenzione all’esame degli specifici divieti contenuti nei regolamenti condominiali, anche avvalendosi di consulenti legali esperti di diritto immobiliare, che siano in grado, non solo, di interpretare correttamente la portata di quei divieti, ma anche, eventualmente, di verificare se le clausole di divieto siano state validamente deliberate dall’assemblea condominiale e siano, in ogni caso, legalmente applicabili all’acquirente dell’unità immobiliare che non abbia partecipato alla loro approvazione.
Solo così, si può evitare di concludere un affare che potrebbe risultare pessimo e si può essere ragionevolmente sicuri delle proprie scelte di investimento.
